杭州市发展和改革委员会就《杭州市城市轨道交通TOD综合开发高质量发展实施细则》公开征求意见。其中提到，TOD综合开发是以城市轨道交通站点或车辆基地为核心，建立集交通、商务、商业、文化、教育、居住、产业等为一体的城市功能区。实施TOD综合开发的站点和车辆基地区域，其规划用地范围按如下原则划定：站点区域按照一般站点中心外半径500米左右、换乘站点及重点站点中心外半径800米左右确定；车辆基地区域按照包括车辆基地本体工程用地及周边不低于本体工程用地规模两倍的开发用地确定。车辆基地选址原则上应在城市配套服务相对成熟的近郊并设置站点。
杭州市城市轨道交通TOD综合开发高质量发展实施细则
（征求意见稿）
第一章总则
第一条为进一步落实《城市公共交通条例》（国令第793号）、《国务院办公厅关于进一步加强城市轨道交通规划建设管理的意见》（国办发〔2018〕52号）、《关于推动浙江省轨道交通健康可持续发展的意见》（浙政办发〔2021〕52号）、《关于推进轨道交通可持续高质量发展的实施意见》（市委发〔2020〕23号），坚持“人民城市人民建、人民城市为人民”理念，推动我市城市轨道交通TOD综合开发高起点规划、高标准设计、高品质建设，特制定本细则。
第二条本细则所称城市轨道交通TOD综合开发（以下简称TOD综合开发），是以城市轨道交通站点或车辆基地为核心，建立集交通、商务、商业、文化、教育、居住、产业等为一体的城市功能区。
第三条本市行政区域内TOD综合开发规划管理、土地供应、开发管理等工作，适用本细则。
第四条实施TOD综合开发的站点和车辆基地区域，其规划用地范围按如下原则划定：站点区域按照一般站点中心外半径500米左右、换乘站点及重点站点中心外半径800米左右确定；车辆基地区域按照包括车辆基地本体工程用地及周边不低于本体工程用地规模两倍的开发用地确定。车辆基地选址原则上应在城市配套服务相对成熟的近郊并设置站点。
第五条 TOD综合开发规划地块分为上盖地块和毗邻地块。上盖地块是指利用轨道交通站点、车辆基地立体空间建设的地块以及周边不能单独规划建设的地块，具体范围应根据站点出入口数量、分布和地块实际情况确定。毗邻地块是TOD综合开发规划用地范围内除上盖地块以外的地块。
第六条建立跨部门工作协调推进机制，将TOD综合开发工作纳入杭州市铁路和城市轨道交通可持续高质量发展联席会议议事范畴。主要责任单位分工如下：
（一）市发改委牵头做好综合协调，并负责制定年度TOD综合开发项目实施计划；
（二）市规划和自然资源局负责TOD综合开发专项规划、沿线用地详细规划的编制和报审，上盖地块用地选址论证报告审查，土地储备、土地供应等工作；
（三）市建委负责城市更新工作中涉及TOD综合开发的协调推进等工作；
（四）市住保房管局负责TOD综合开发涉及保障性住房项目实施计划的编制及督促落实等工作；
（五）市地铁集团配合做好TOD综合开发相关规划的编制，参与上盖地块业态策划、开发建设等工作。
（六）做地主体（含属地政府、市属国企）负责做好TOD综合开发上盖地块用地选址论证报告编制及报审、前期推进、项目招商、建设保障、社会稳定等工作。
其他单位按照职责分工做好相关工作。
第二章规划管理与指标
第七条 TOD综合开发规划管理包括专项规划、沿线用地详细规划和上盖地块用地选址论证。
专项规划与城市轨道交通线网规划（含调整）同步编制和报审。主要内容包括发展目标、总体布局、站点TOD分类分级开发利用方案及规划控制引导等。
沿线用地详细规划与城市轨道交通建设规划同步编制和报审。主要内容包括规划目标定位、重要节点的空间布局、用地性质和指标调整、地下空间一体化、人防统筹建设、立体交通接驳组织、景观风貌、环境保护篇章等。沿线用地详细规划成果应与单元详细规划做好衔接。对于换乘站及重点站，应通过开展城市设计等方式确定规划相关内容。
上盖地块用地选址论证与城市轨道交通线路可行性研究报告同步编制，并在可行性研究报告批复后6个月内完成审查。主要内容包括建筑业态及平立面布局、交通接驳设施配置等，深度应满足提前实施相关预留工程的需要。
第八条 TOD综合开发用地的规划管理技术规定如下：
（一）容积率管理：本着优地优用、节约集约用地原则，鼓励高强度开发，除住宅用地外，其他地块在符合相关规定且履行对应程序后，可进行规划指标调整。
（二）绿地率管理：除住宅用地及商住混合用地的住宅部分外，其他地块的绿地率经论证确达不到相关规定的，在履行相关程序后，可在相应TOD综合开发范围内整体平衡（不超过项目用地面积的10%），并在相应单元详细规划中落实并同步建设。
（三）标高管理：上盖平台在满足消防和规划要求的情况下，可分层设置基准标高。
（四）机动车位配建：车辆基地盖上住宅停车位配建标准按照浙江省《城市建筑工程停车场（库）设置规则和配建指标标准》（DBJ33/T 1021-2023）执行，所需访客车位和共用车位可在盖上与盖下落地区统筹布置。
（五）非机动车位配建：鼓励配建对外开放的非机动车场（库），利用地下空间设置的，进出坡道应靠近轨道交通站点出入口布置。
（六）住房保障：鼓励在区位、交通条件较好的地段建设保障性住房。新建保障性住房地块应为住宅用地。宿舍型保障性租赁住房项目，所在或相邻规划单元内已有公共教育、行政管理和公园绿地等设施且能满足服务需求的，可不配建上述公共服务设施。
（七）建筑消防：车辆基地TOD综合开发项目建设工程根据实际情况符合开展特殊消防设计情形的，应当按照《建设工程消防设计审查验收管理暂行规定》(住房和城乡建设部令第51号)执行。
（八）人防配建：上盖地块防空地下室应配建面积可在相应TOD综合开发用地范围内统筹平衡，并在相应单元详细规划中明确。统筹建设防空地下室应当由做地主体（含属地政府、市属国企）牵头编制人防统筹建设方案或修建性详细规划，并在先期建设(或同步建设)项目中修建防空地下室。具有相应抗力等级或符合人民防空相关规划要求的地下连通道面积可抵扣应建防空地下室面积。
除上述外，其他技术规定按照《杭州市轨道交通场站上盖建设工程规划管理技术规定（试行）》（杭规划资源明电〔2023〕2号）、《关于优化建设项目容积率及相关指标计算规则的通知（试行）》（杭规划资源发〔2024〕49号）执行。
第三章用地管理
第九条结合站点和车辆基地发展特色和功能定位，合理确定TOD综合开发用地出让底价，以吸引更多市场主体参与开发。
第十条 TOD综合开发用地优先纳入经营性用地土地储备三年滚动计划，并在当年第四季度编制下一年度TOD综合开发用地供应计划，报市政府同意后实施。
第十一条结合站点和车辆基地所在区域的城市功能定位和市场需求，支持TOD综合开发范围内商业商务用地在不同业态之间合理转换。
第十二条对于具备较好开发条件的上盖地块，应按照“一体规划、同步建设”原则，力争在轨道交通工程开工前公开出让，出让时将轨道交通相关设施建设要求纳入建设条件须知。对于确因市场因素难以与轨道交通工程同步建设的上盖地块，应由做地主体（含属地政府、市属国企）按照既定设计方案随轨道交通工程同步实施相关预留工程。
第十三条探索建立以三维地籍为核心的土地立体化管理模式，细化地上、地表、地下土地使用边界和权益，在出让条件或其他出让前文件中明确其设计、产权、建设和运维主体。
第四章开发管理
第十四条鼓励车辆基地TOD综合开发采用盖上空间与落地区一体化出让。
第十五条土地出让金各项计提按照有关规定执行。
第十六条鼓励市、区两级国企参与车辆基地等上盖地块的TOD综合开发。
第十七条鼓励TOD综合开发项目纳入市重点建设项目名单，按照《杭州市重点建设项目管理实施办法》，享受用地支持、优化审批、配套服务等政策支持。
第十八条鼓励市地铁集团及市、区各级相关国企、平台科学运用多元化融资手段，创新融资模式，以资产证券化方式（包括ABS、REITs等）有效拓宽融资渠道。
第十九条开展TOD综合开发定期项目后评价，包括对建设开发程序、实施效果等进行评估。
第五章附则
第二十条铁路客货运站、动车运用所、市域轨道交通场站、城市公共交通场站、公路客运站等交通枢纽综合开发可参照本细则执行。
第二十一条本细则自**年**月**日起施行。
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